Crisis en Canarias

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Sobre el fuera de ordenación en Santa Cruz de Tenerife

Posted by juanjesus en enero 11, 2010

 El Parlamento de Canarias aprobó en el año 2006 una Ley de “amnistía” por la que declaraba de facto, añadiendo una Disposición transitoria a la Ley del Territorio, como “fuera de ordenación” a miles de viviendas construidas sin licencia, en suelo rústico, con el objeto de garantizar su estatus y evitar la inseguridad jurídica intrínseca a la ilegalidad urbanística. Este ejemplo sirve de referencia para entender cómo el otorgamiento de una calificación urbanística (en este caso el “fuera de ordenación”) puede servir para que unos ciudadanos – los propietarios de viviendas rústicas iniciadas ilegalmente – queden “tranquilos” ante la consolidación de su vivienda, y otros – algunos propietarios de viviendas en Santa Cruz de Tenerife – tengan problemas para conciliar el sueño. Por lo tanto, no es tan problemático el “título” urbanístico que tenga la vivienda en un Plan, como las decisiones que se quieran tomar sobre ellas.

 Parece inevitable que las viviendas de Santa Cruz de Tenerife calificadas como “fuera de ordenación” lo estén, al menos en su mayoría. Se realizaron, la mayoría también, a través de procedimientos administrativos regularizados y con la conveniente concesión de licencia, aunque muchas de ellas contravendrían en su momento la normativa urbanística aprobada: resulta curioso, en este sentido, que apenas se denunciara en su momento ni ahora (por supuesto, no por parte de los que edificaron ni por los que concedieron la licencia, o siendo conscientes de la ilegalidad, la toleraron o ampararon) los “permisos” que sobrepasaban las alturas permitidas, en buena medida porque nadie perdía con la “jugada”: se incrementaban la rentabilidad por solar urbanizado, se generaba más actividad económica y se recaudaban más ingresos públicos.

El cumplimiento de los límites en los volúmenes a edificar por zona (unidades de actuación) tiene su lógica, no sólo en el cumplimiento de la normativa legal, sino en la necesidad de no seguir impulsando zonas residenciales colmatadas que generan problemas de saturación, seguridad pública, etc. Por lo tanto, parece lógico que no se quieran consolidar crecimientos que no deben mantenerse para el futuro. En caso contrario, los propietarios de edificios con menor volumen, o solares sin edificar, podrían verse en la tesitura de poder exigir igualdad de derechos de volúmenes, y terminar de fulminar barrios de Santa Cruz de Tenerife con problemas de espacio por pura saturación en la edificación, generalizando la ilegalidad cometida en su momento.

El malestar vecinal se corresponde con una percepción de pérdida de valor patrimonial de su vivienda, ya que pocos consideran realmente que existan argumentos que puedan tolerar drásticas mutilaciones de edificios, y otras simplezas, en buena medida porque la vivienda está protegida como bien básico por otras tantas normas de nuestro ordenamiento jurídico. En ese sentido, la realidad no parece acompañar el calibre de esta disconformidad por calificar una vivienda como “fuera de ordenación”, en la medida en que, pese a lo que la normativa establece acerca de esta figura sobre la disminución de derechos para disponer de la vivienda como ocurre con otras que sí están edificadas en sus volúmenes correctos (derechos hipotecarios, viviendas como garantía, etc.), no se observa que este fenómeno afecte de hecho a la economía inmobiliaria de la zona (bien al contrario, los procesos de revalorización del valor de las edificaciones “fuera de ordenación” han sido constantes, al menos hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria).

Otra cosa bien distinta es que existan responsabilidades – algunas con bastantes años a sus espaldas – por haber tolerado llegar a esta situación. O que un Plan General sea mucho más que la calificación urbanística de un porcentaje menor de sus viviendas. O, por último, que la dinámica del Plan general de Santa Cruz de Tenerife no sea otra –diferente en muy poco de la mayoría de los planes urbanísticas – que la de consolidar los crecimientos y seguir extendiendo la “mancha” urbanizadora. Pero estas cuestiones no son las que se debaten con el “fuera de ordenación”, aunque hay quien quiera meterlas todas en el mismo saco.

En general, la “rebelión de los áticos” busca una “legalización” de volúmenes que nunca debieron ser permitidos, ni ahora ni en su momento, más aún teniendo en cuenta que este Plan alienta la conservación de esos inmuebles, como por otra parte difícilmente podría haberse hecho de otra manera, generando el “limbo del fuera de ordenación” que es, a grandes rasgos, un intento por procurar, en el intenso mundo inmobiliario, una garantía del interés general en la ordenación de la ciudad.

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